Inleiding

Begin 2018 stelde uw raad de nieuwe nota Grondbeleid 2018 vast. Hiermee vernieuwde u de kaders en uitgangspunten voor het grondbeleid. Kort samengevat, legde uw raad in het nieuw grondbeleid de volgende accenten:

  • Voortzetten van de ‘actief grondbeleid, tenzij…’-strategie.
  • Voortzetten van het solide (voorzichtige) financiële beleid voor het grondbedrijf, met bijzondere aandacht voor een professioneel risicomanagement.
  • Opbrengstmaximalisatie is geen doel. Het gaat om de realisatie van projecten én daarbij de door de raad vastgestelde beleidsdoelen.
  • Grond(prijs)beleid zet onze gemeente in ter stimulering van voldoende woningbouw (per categorie) én duurzaamheid.
  • Het college pakt het signaal van de raad op, om bij bijzondere ontwikkelingen de raad eerder te informeren en in positie te brengen.

Ons college voert binnen deze kaders via het grondbedrijf het grondbeleid uit. In de jaarrekening leggen wij jaarlijks hierover verantwoording aan u af. Op het niveau van de individuele projecten gebeurt dit binnen de programma’s ‘Fysiek’ en ‘Werk en Economie’. Het gevoerde grondbeleid vertaalt zich daarnaast in de financiële positie van het grondbedrijf. In deze paragraaf grondbeleid gaan wij met name hier nader op in.

Ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening heeft zich een ontwikkeling voorgedaan die van grote invloed is op de cijfers van het grondbedrijf. Wij zien ons door een recente stellingname van de commissie BBV gedwongen om onze wijze van het tussentijds nemen van positieve resultaten op grondexploitaties aan te passen. Allereerst informeren wij u hier over in deze paragraaf. Vervolgens schetsen wij u de algemene marktontwikkeling. Tot slot presteren wij u de financiële cijfers van het grondbedrijf over 2017. Deze sluiten overigens verder in grote mate aan op hetgeen wij u al meldden bij de managementrapportage. In de bijlage bij deze jaarrekening treft u nog een nadere toelichting per project van het grondbedrijf aan.

Nieuwe verplichte wijze van tussentijds winstnemen
De gemeentelijke boekhoudregels zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).  Binnen deze regels moet het financiële beeld van het grondbedrijf worden opgesteld. De commissie BBV spreekt zich regelmatig uit over de interpretatie en toepassing van deze regels. Eind vorig jaar heeft deze commissie antwoord gegeven op vragen uit het land over de wijze van tussentijds winstnemen bij gemeentelijke grondexploitaties. Vervolgens is in maart 2018 door de commissie een notitie verspreid over de wijze van tussentijds winstnemen.

In de nota Grondbeleid 2018 staat als uitgangspunt: “winst wordt genomen op het moment dat de exploitatie van een complex wordt beëindigd of wanneer tussentijds met redelijke zekerheid vast te stellen is dat er winst gerealiseerd wordt. In het laatste geval wordt het saldo van de negatieve boekwaarde, na aftrek van de nog te verwachten kosten én de nog verwachte afdrachten aan de reserve Grote Werken, als resultaat genomen”. Dit is een voorzichtige benadering. Dit voorkomt dat tussentijds al winst is genomen, die in een latere fase teruggedraaid moet worden. Ook als onverhoopt geen of minder opbrengsten in een plan (meer) worden behaald, kan de openbare ruimte in het project toch wordt aangelegd.

De commissie BBV stelt echter dat de winst moet worden verantwoord naar rato van de voortgang van het project. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. De gehanteerde methode wordt Percentage of completion (Poc) genoemd. Hierbij mag wel rekening worden gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van een project.

Deze Poc-methode is minder voorzichtig dan onze oude methode. Echter de gewijzigde regelgeving verplicht ons dat wij vanaf nu deze methode verplicht moeten toepassen. Dit leidt tot een aanvullende winstneming van € 6,2 miljoen ten opzichte van de oude methode. Ter compensatie hiervan verhogen wij  de noodzakelijk geachte algemene reserve.