Algemeen beeld woningmarkt

Op het moment van het schrijven van deze paragraaf grondbeleid zijn toenemende spanningen waar te nemen op de koopwoningmarkt. Zichtbaar is een forse krapte, die veelal leidt tot een relatief grote stijging van de prijzen. De mate waarin, verschilt regionaal. Ondanks de stijgende prijzen, werden in 2017 in Nederland als geheel meer woningen dan ooit verkocht. Redenen voor deze ontwikkeling van de woningmarkt zijn de lage rente, het hoge consumentenvertrouwen, een steeds verder dalende werkloosheid en het gegeven dat het alternatief voor kopen – namelijk huren – de laatste jaren fors duurder is geworden.

De krapte op de woningmarkt wordt, naar het zich laat aanzien, nog niet snel opgelost. Dit komt mede omdat naar verwachting de hypotheekrente voorlopig relatief laag blijft. Een belangrijke factor daarnaast is dat de productie van nieuwe woningen nog steeds achterblijft op de productie in de jaren voor de crisis. De komende twee jaar worden daarom nog steeds stijgende prijzen verwacht. Of het aantal verkopen nog verder zal stijgen, is onzeker.

Politieke, economische en internationale omstandigheden kunnen zo maar omslaan, met een gewijzigd sentiment op de woningmarkt tot gevolg. Het risico lijkt zeker te bestaan dat de overmatige prijsstijgingen nu, in de toekomst leiden tot stevige prijsdalingen bij het omslaan van de markt. Dit besef is van groot belang bij het beoordelen van de financiële positie van het grondbedrijf.

Ook in ’s-Hertogenbosch blijft duidelijk sprake van druk op de woningmarkt, zowel in de koop- als huursector. In de woonagenda 2017/2018 is een gewenste productie van 8.000 woningen tot en met 2025 vastgelegd. Het grondbedrijf speelt een belangrijke rol in het beschikbaar krijgen van grond voor deze woningen. In 2017 heeft het grondbedrijf grond verkocht voor de realisatie van circa 536 woningen.

Algemeen beeld markt commercieel vastgoed

Commercieel vastgoed zijn winkels, kantoren en bedrijven. Bij dit vastgoed is in 2016/2017 landelijk een krachtig herstel ingezet. In ’s-Hertogenbosch is de opname van kantoor- en bedrijfshuisvesting in die mate aangetrokken, dat de leegstand in beide sectoren is gedaald naar een niveau van frictieleegstand van ca. 5%. De verkoop van nieuwe en bestaande kantoren binnen onze gemeente is afgelopen jaar gestegen naar het gemiddelde niveau van voor de crisis (ca. 25.000 m2 bvo per jaar).

Door de veranderende vraag dreigt in bepaalde kantoorsegmenten een zekere krapte te ontstaan. Dit geldt zeker in kwalitatieve zin. Er is nog voldoende aanbod (zowel nieuwbouw als bestaand vastgoed) voor bedrijven, die zich willen vestigen op de OV locatie (Paleiskwartier + wijk ’t Zand). Voor kantoorgebruikers, die zich primair willen vestigen op een snelweglocatie, is er op dit moment geen bouwkavel voor nieuwbouw meer beschikbaar. Deze vragers zijn afhankelijk van het aanbod in bestaand vastgoed. Om aan die vraag te voldoen, is door uw raad vorig jaar besloten tot verruiming van het kantooraanbod in de zichtzone van bedrijventerrein De Brand en op bedrijventerrein Rosmalenseplas.

Op enkele kantoorlocaties is sprake van structurele leegstand. Dat aanbod voldoet niet (meer) aan de door het bedrijfsleven gestelde eisen van kwaliteit, ligging en duurzaamheid. De transformatie van incourant kantoorvastgoed is in de periode 2014 – 2017 gestegen naar een gemiddeld niveau van ca. 20.000 m2 bvo. Dit ligt beduidend boven de vastgestelde doelstelling van ca. 12.500 m2 bvo.

Op de bedrijfshuisvestingsmarkt is duidelijk sprake van een inhaalslag. Na een periode van nagenoeg stilstand in de uitgifte, is in 2017 binnen onze gemeente circa 13 ha aan bedrijfsterrein verkocht. Hiervan had circa 7 ha betrekking op grond van Heineken in het middenterrein Rietvelden. De overig 6,1 ha was afkomstig van ons grondbedrijf. De afzet bedrijfsterreinen van het grondbedrijf lag daarmee in 2017 ruim boven de gemiddeld haalbaar geachte afzet van 2,5 hectare per jaar. Op dit moment heeft de gemeente nog een actueel aanbod van ca. 57 ha. Daarnaast wordt hard gewerkt aan het beschikbaar krijgen van bedrijventerrein Heesch West. Met dit bedrijventerrein wordt ingespeeld op huisvestingsbehoefte van (zeer) grootschalige logistiek, grote kavels ten behoeve van innovatieve bouwbedrijven en bedrijven die zich specifiek richten op circulaire economie en (duurzame) energie.