Financiële positie van het grondbedrijf per 31 december 2017

Het grondbedrijf heeft drie groepen projecten:

  1. Bouwgronden in Exploitatie (BIE)
    Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Ten behoeve van deze jaarrekening hebben wij alle lopende grondexploitatiebegrotingen weer geactualiseerd.
  2. Overige gronden en panden
    Dit gaat om gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.
  3. Kostenverhaalsprojecten
    Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Hier gaat het om faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.

In het vervolg van deze paragraaf beschrijven wij de financiële positie van het grondbedrijf. Dit doen we aan de hand van de volgende onderdelen:

  • De boekwaarde en de getroffen voorziening
  • De algemene reserve en de risico’s
  • Het geraamd eindresultaat

Boekwaarde en getroffen voorziening

De projecten van het grondbedrijf staan op de balans van de gemeente. Dit is tegen de boekwaarde. Uiteindelijk moet deze boekwaarde terugverdiend worden. Dit geldt voor alle drie de groepen projecten van het grondbedrijf.

  • Bij de BIE’s bestaat deze boekwaarde uit de tot nu toe gemaakte kosten op de projecten. Hiervan halen we de al behaalde opbrengsten af. Het bedrag dat daarna overblijft plus de nog te maken kosten, moeten we goedmaken uit de verkoop van bouwgrond.
  • Bij de overige gronden bestaat de boekwaarde uit de (historische) verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Als de marktwaarde van de gronden / panden lager is dan deze boekwaarde, dan waarderen we deze boekwaarde af. De jaarlijkse exploitatiebaten en –lasten van deze gronden komen ten gunste of ten laste van de algemene reserve van het grondbedrijf. Op de boekwaarde van panden wordt afgeschreven indien geen sprake is van een slooppand.
  • Bij de kostenverhaalsprojecten (faciliterend grondbeleid) maken we kosten. Deze dekken we af uit de exploitatiebijdragen van particuliere ontwikkelaars. De boekwaarde hiervan bevat de tot nu toe gemaakte kosten min de tot nu toe ontvangen bijdragen.

Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening. Een bedrag ter grootte van het verwachte tekort zetten wij dan apart. De grond voor het project Heesch West staat onder de overige gronden. Deze grond brengen wij later over naar de GR Heesch West. Ook voor het verwachte nadeel op dat project, houden wij een voorziening aan. Op de boekwaardes en de voorzieningen gaan we hier onder verder in.

Ontwikkeling van de boekwaarde

De totale boekwaarde van het grondbedrijf is het afgelopen jaar gedaald naar € 158,7 miljoen. Vorig jaar was dit nog € 176,3 miljoen.

Uitgesplitst in de drie soorten projecten van het grondbedrijf:

1-1-2017

31-12-2017

Bouwgronden in Exploitatie

103,4

76,8

Overige gronden en panden

68,6

83,2

Kostenverhaalsprojecten

4,3

4,8

Totaal boekwaarde

176,3

164,8

Tabel 1

Boekwaarde Bouwgronden in Exploitatie

Het grondbedrijf kende per 31 december van het afgelopen jaar 27 Bouwgronden in exploitatie (BIE’s). Het BBV gaat er vanuit dat de looptijd van deze projecten in principe beperkt is tot 10 jaar. Hier kan alleen gemotiveerd van worden afgeweken. Als bijlage bij deze jaarrekening is een geactualiseerd overzicht opgenomen van de BIE’s en hun looptijd. Bij de BIE’s met een looptijd van langer dan 10 jaar is een motivatie voor deze langere looptijd opgenomen. Ook zijn hierbij risico beperkende maatregelen benoemd.

De totale boekwaarde van deze BIE’s heeft zich het afgelopen jaar als volgt ontwikkeld:

(bedragen x € 1 miljoen)

Noot

Boekwaarde per 1-1-2017

103,4

+ kosten 2017:

- aankopen

1

1,4

- bouw- en woonrijp maken

2

13,8

- rente

3

0,7

15,9

-/- opbrengsten 2017:

- verkopen

4

45,7

- bijdragen van derden

5

3,7

- saldo van beheeropbrengsten en -kosten

6

0,1

49,5

+ winstnemingen 2017

7

7,0

Boekwaarde per 31-12-2017

76,8

Tabel 2

Toelichting bij tabel 2:

1- Vorig jaar kocht de gemeente enkele objecten die nog noodzakelijk zijn voor de plantonwikkeling in Kom Rosmalen. Het ging hierbij om een totaalbedrag van ruim € 0,8 miljoen. Verder valt de aankoop op van de eigendommen van Watersportvereniging Neptunus aan de Oude Engelenseweg (€ 0,45 miljoen).  

2- Bij actief grondbeleid koopt de gemeente grond. Deze grond maakt zij bouwrijp. Hier valt onder het slopen van opstallen, grondsanering, ophogen, aanleg riolering en aanleg bouwstraten. De bouwrijpe kavels worden verkocht aan corporaties, marktpartijen en particulieren. Deze zorgen er op hun beurt voor dat de grond wordt bebouwd. De gemeente legt daarna het openbaar gebied aan. Dit noemen wij het woonrijp maken van het gebied.

De meeste kosten bouw- en woonrijp maken zijn in 2017 gemaakt in de volgende projecten (bedragen x € 1 miljoen):

Project

Totale kosten

De Groote Wielen

6,4

Boschveld

1,4

Kom Rosmalen

1,0

Nuland-Oost (Pelgrimsche Hoeve)

0,9

Rietvelden (middenterrein)

0,9

Jan Sluyterstraat

0,5

Tabel 3

3- Het grondbedrijf krijgt rente in rekening gebracht over de boekwaarde. Voor de BIE’s ging het in 2017 per saldo om € 0,7 miljoen rente. Het werkelijke gemiddelde rentepercentage voor het grondbedrijf bedroeg vorig jaar 0,71%.

4- In het totaal is in 2017 voor € 45,7 miljoen bouwgrond en vastgoed verkocht. Dit is fors hoger dan het jaar ervoor. Toen is voor ruim € 15 miljoen verkocht. In de volgende projecten is in 2017 voor meer dan € 0,5 miljoen aan grond verkocht (bedragen x € 1 miljoen):

Project

Doel

Totale opbrengst

De Groote Wielen

Woningbouw

14,6

Jan Sluyterstraat

Woningbouw

6,7

Paleiskwartier

Woningbouw + commerciële voorzieningen

4,5

Rietvelden (Middenterrein)

Bedrijfsterrein

3,6

Rietvelden

Bedrijfsterrein

3,4

Boschveld

Woningbouw

3,2

Kom Rosmalen

Woningbouw + commerciële voorzieningen

3,0

Nuland-Oost (Pelgrimsche Hoeve)

Woningbouw

1,9

Nuland-Oost (De Terp)

Bedrijfsterreinen

1,9

Vinkelse Slagen

Woningbouw

1,4

Rosmalense Plas

Bedrijfsterrein

1,1

  Tabel 4

5- Het grondbedrijf kreeg in 2017 diverse bijdragen van derden. Verreweg de grootste bijdragen zijn ontvangen bij het project Rietvelden (Middenterrein). In het kader van het afgesloten convenant met de BOM en Heineken zijn door hen toegezegde bijdrages in het verwachte tekort ontvangen. Totaal gaat het hierbij om een bedrag van € 3,25 miljoen. Ook is een bijdrage van de B.V. Paleiskwartier ontvangen van € 0,2 miljoen als vergoeding voor gemaakte plankosten.  

6- Het grondbedrijf heeft binnen de BIE’s ook percelen en panden tijdelijk in beheer. Dit is in afwachting van de herontwikkeling (dan wel verkoop of ruiling). Over 2017 was hierbij sprake van een voordelig exploitatieresultaat van € 0,1 miljoen.

7- Op enkele lopende projecten verwachten wij een positief resultaat. Op enig moment is het toegestaan en verantwoord om deze winst te nemen. Dat wil zeggen te storten in de algemene reserve van het grondbedrijf. Cijfermatig stijgt bij het nemen van een positief resultaat de boekwaarde van de BIE’s.

Tussentijdse resultaatneming is in twee gevallen aan de orde:

A. Als bij een project met redelijke zekerheid kan worden vastgesteld, dat er een positief resultaat gerealiseerd gaat worden.
Zoals bij de managementrapportage reeds uitgesproken, is het vanwege in 2017 gerealiseerde verkopen mogelijk om een positief resultaat te nemen op de projecten Empel-Noord (€ 0,35 miljoen) en Bokhoven (€ 0,1 miljoen). Bij Empel-Noord is dit iets lager dan in de managementrapportage geraamd, aangezien de verkoop van een woningbouwkavel niet in 2017 maar in 2018 heeft plaatsgevonden. In de Meerendonk kan eveneens een positief resultaat genomen ( € 0,1 miljoen).

B. Tussentijds wordt winst genomen naar rato van de voortgang van het project op basis van de Percentage of completion-methode, rekening houdend met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.
In het begin van deze paragraaf is al stilgestaan bij deze door de commissie BBV voorgeschreven nieuwe wijze van winstnemen. In de managementrapportage gingen wij nog uit van de oude wijze van tussentijds winstnemen. Op basis van deze oude methode zouden wij nu over 2017 uitkomen op een te nemen positief resultaat van € 0,5 miljoen bij de complexen Empel-Noord, Bokhoven en Meerendonk. Op basis van de Poc-methode wordt dit € 6,7 miljoen.

In de volgende tabel zijn de winstnemingen per 31 december 2017 aangegeven. Door het toepassen van de nieuwe wijze van winstnemen is overigens bij het complex Empel-Oost sprake van het terugdraaien van eerder genomen winst (bedragen x € 1.000.000).

Winstneming per 31-12-2017 o.b.v. Poc-methode

Meerendonk

0,1

Jan Sluyterstraat

0,8

Maaspoort

0,5

Empel Oost

-/- 1,5

Empel Noord

0,9

Bokhoven

0,2

Paleiskwartier

1,5

De Brand

3,7

Treurenburg

0,6

  Tabel 5

Getroffen voorziening BIE's

Per 1 januari 2017 bedroeg de getroffen voorziening voor alle BIE’s tezamen € 39,5 miljoen. Jaarlijks herzien wij de grondexploitatiebegrotingen. Dit kan betekenen dat het verwachte tekort hoger of lager wordt. De voorziening wordt hierop dan aangepast. De totale voorziening komt eind 2017 uit op € 38,7. Dit is inclusief de jaarlijkse rentetoevoeging waartoe eerder door uw raad is besloten.

Per saldo is eind 2017 € 0,9 miljoen minder voorziening nodig dan wij per 1 januari beschikbaar hadden. In de managementrapportage gaven wij u al aan vanwege de verkoop van enkele kavels minder verliesvoorziening nodig te achten voor De Rietvelden, De Terp (Nuland-Oost) en Kop van ’t Ertveld. Nu stellen wij ook vast dat voor De Rietvelden (Middenterrein) het resultaat naar verwachting positiever uitvalt. Genoemde € 0,9 miljoen vloeit terug in de algemene reserve van het grondbedrijf.

Boekwaarde overige gronden en panden

De overige gronden en panden kenden per 1 januari 2016 een boekwaarde van € 68,6 miljoen. Deze gronden en panden maken geen onderdeel uit van een BIE. Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild. Eind 2017 is deze boekwaarde gestegen naar € 83,2 miljoen. Dit is in grote mate het gevolg van de aankoop van gronden voor de ontwikkeling van de noordoost-hoek van De Groote Wielen.

De boekwaarde heeft zich afgelopen jaar als volgt ontwikkeld (bedragen x € 1 miljoen):

Noot

Boekwaarde per 1-1-2017

68,6

+ kosten 2017

- kosten aankopen

1

14,7

- bouwkundige investeringen

2

0,5

15,2

-/- opbrengsten 2017:

- opbrengsten verkopen en subsidie

3

0,4

0,4

-/- verrekeningen met de algemene reserve

4

0,2

0,2

Boekwaarde per 31-12-2017

83,2

Tabel 6

Toelichting bij tabel 6:

1- De noordoosthoek van De Groote Wielen is een belangrijke nieuwe woningbouwlocatie voor onze gemeente. Afgelopen jaar kocht de gemeente voor ruim € 14,2 miljoen grond voor deze ontwikkeling. Het gaat hierbij om circa 37 hectare. Deze tweede fase van De Groote Wielen zal in ontwikkeling komen na de realisatie van het centrumgebied in de eerste fase. Met deze aankoop heeft de gemeente meer grip op deze ontwikkeling. De verkopende partij heeft in ruil een productierecht verkregen. Los hiervan verwierf de gemeente afgelopen jaar ook nog grond voor de ontwikkeling van Heesch West voor ruim € 0,3 miljoen. Deze grond wordt op termijn ingebracht bij de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West.

2- In de complexen Grasso en Tramkade (Kop van ’t Zand) zijn bouwkundige investeringen gedaan. Deze uitgaven mogen worden bijgeschreven op de boekwaarde. Op deze investeringen wordt vervolgens jaarlijks afschreven. De rente- en afschrijvingslasten worden naar verwachting terugverdiend uit de huur.

3- Voor het grondbedrijf was sprake van een opbrengst ten gevolge van de interne overdracht van een drietal percelen alsmede de verkoop van een perceel aan de gemeente Sint Michielsgestel. Ook zijn van het Rijk voor het complex Grasso instandhoudingsubsidies voor het rijksmonument ontvangen.

4 - Door de gewijzigde regelgeving is het verplicht af te schrijven op enkele overige panden. Het gaat om binnenstadspanden, gebouwen Tramkade en gemeentelijke eigendommen in het winkelcentrum van Boschveld.

Getroffen voorziening Heesch West

Los van de voorzieningen op de BIE’s kennen we ook een op zichzelf staande voorziening Heesch West. Deze is gevormd ter afdekking van het aandeel van onze gemeente in het verwachte verlies bij de GR Heesch West. Dit verlies is bepaald op basis van de voorlopige grondexploitatie van deze ontwikkeling. In deze grondexploitatie zijn het afgelopen jaar geen grote wijzigingen doorgevoerd. Daarom blijft de voorziening gehandhaafd op een niveau van € 25,3 miljoen.

Onze planning gaat er vanuit dat het bestemmingsplan voor Heesch West in 2019 wordt vastgesteld door de betrokken gemeenteraden. Op dat moment stellen de raden ook de geactualiseerde grondexploitatie vast. Dan wordt opnieuw ingeschat of de reeds getroffen voorziening toereikend is.

Boekwaarde kostenverhaalsprojecten

Bij een kostenverhaalsproject zijn er vaak eerder inkomsten dan uitgaven. In dat geval is de boekwaarde negatief. Toch is de huidige boekwaarde van deze kostenverhaalsprojecten ruim positief. Per 31 december 2017 is dit € 4,7 miljoen. Deze stand wordt verklaard door kosten Heesch West. Dit gaat niet om de kosten van de gronden, maar om andere kosten van dit project. Deze mogen volgens afspraak worden ingebracht in de GR Heesch West.

Over 2017 is een beperkt negatief resultaat van € 50.000 ontstaan op de kostenverhaalsprojecten. Dit wordt ten laste van de algemene reserve gebracht.

De algemene reserve en de risico's

Het voeren van actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. De algemene reserve van het grondbedrijf dient ter afdekking van de risico’s die resteren, ondanks goed onderbouwde ramingen en nadat een reële waardering van de boekwaardes heeft plaatsgevonden.

De algemene reserve
Het saldo van de algemene reserve daalt ten opzicht van 2016 naar € 12,5 miljoen. Bijzonder hierbij is met name de administratieve overboeking van de door uw raad aan de Spoorzone toegewezen middelen naar een aparte reserve Spoorzone. De ontwikkeling van de reserve in het afgelopen jaar kan als volgt worden toegelicht:

Noot

Algemene reserve per 1-1-2017

12,9

Toevoegingen 2017

- winstnemingen BIE

Zie § 2.1.2

7,0

- minder benodigde voorziening BIE

Zie § 2.1.3

1,2

- saldo erfpachtsgronden

1

0,4

8,6

Onttrekkingen 2017

- afdracht aan reserve grote werken

Zie § 2.1.2

0,3

- verrekeningen met de algemene reserve vanuit de overige gronden en panden

Zie § 2.1.4

0,2

- saldo jaarlijkse baten en lasten overige gronden en panden

2

0,8

- resultaat kostenverhaalsprojecten

Zie § 2.1.6

0,05

- vennootschapsbelasting

3

0,9

- overboeking naar reserve Spoorzone

4

0,8

3,1

Algemene reserve per 31-12-2017

18,3

Tabel 7

Veel van deze posten zijn al toegelicht in eerdere paragrafen. Als aanvulling hierop nog de volgende toelichting bij tabel 7:

  1. Bij het grondbedrijf zijn erfpachtgronden in beheer. Deze leveren over 2017 een positief resultaat op.
  2. De jaarlijkse exploitatiebaten en –lasten van de overige gronden en panden komen ten gunste of ten laste van de algemene reserve van het grondbedrijf. In 24 van de 35 complexen wegen de opbrengsten uit tijdelijke verhuur of pacht niet op tegen de onderhouds- en beheerslasten alsmede de rente.
  3. Sinds 1 januari 2016 moeten gemeenten vennootschapsbelasting betalen over hun fiscale winsten bij economische activiteiten. Ook voor ons grondbedrijf is dit het geval. Ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening loopt er landelijk met de Belastingdienst nog een fiscaaltechnische discussie over de grondbedrijven. Deze is nog van invloed op de definitieve aanslag vennootschapsbelasting voor zowel 2016 als 2017 en verder. Wij schatten de te betalen belasting voor het grondbedrijf over 2017 nu in op ruim € 0,9 miljoen. Onze externe fiscaal adviseur EY geeft aan dat dit “een voorzichtige schatting betreft (waarin rekening wordt gehouden met alle onzekerheden op dit moment), welke de daadwerkelijke jaarwinst naar verwachting benadert”. In de loop van 2018 verwachten wij 2016 en 2017 met de Belastingdienst af te kunnen wikkelen.
  4. Bij de begroting 2017 heeft uw raad besloten vier maal € 200.000 vanuit het grondbedrijf in te zetten voor het programma Spoorzone. Deze € 800.000 is in deze jaarrekening onttrokken aan de algemene reserve van het grondbedrijf en gestort in een aparte reserve Spoorzone.

De risico’s van het grondbedrijf

In het kader van ons risicomanagement bepalen we jaarlijks welke risico’s volgens ons kunnen optreden bij de diverse projecten. Vervolgens schatten we per risico in wat het effect hiervan kan zijn in euro’s. Tot slot schatten we in wat de kans is dat het risico zich echt gaat voordoen (klein: 25%, middel: 50%, hoog: 75%). Met de rekensom ‘effect van het risico’ x ‘kans’ berekenen we de benodigde buffer.

Wij zien de volgende belangrijke risico’s voor onze projecten:

  • Vertraging uitgifte gronden
  • Lagere inkomsten als gevolg van marktontwikkelingen en maatschappelijke ontwikkelingen
  • Stijging van de rente
  • Hogere kosten als gevolg van tegenvallende aanbestedingsresultaten en onvoorziene gebeurtenissen
  • Project specifieke risico’s

Dit doen we voor de Bouwgronden in Exploitatie. Ook nemen we daarbij onze participatie in de GR Heesch West mee.

Hieruit volgt een benodigde risicobuffer van € 18,7 miljoen. Vorig jaar berekenden wij een benodigde algemene reserve van het grondbedrijf van € 20,3 miljoen. De daling van de benodigde risicobuffer is te verklaren door het feit dat bij de lopende BIE’s delen van de projecten het afgelopen jaar zijn gerealiseerd. Hierover wordt geen risico meer gelopen. Op termijn zullen nieuw te starten projecten op hun beurt wel weer het noodzakelijk maken om risicobuffer aan te houden.

Naast deze risicobuffer voor de BIE’s houden wij rekening met de nadelen die de komende jaren blijven bestaan op de exploitatie van de overige gronden en panden. Hiervoor achten we het noodzakelijk binnen de algemene reserve een buffer aan te moeten houden van € 5 miljoen. Voorheen hielden we met deze € 5 miljoen rekening bij de nog te realiseren positieve resultaten. Vanaf deze jaarrekening dienen wij de Poc-methode toe te passen bij het tussentijds nemen van winst. Als gevolg hiervan nemen wij eerder winst dan voorheen. Daarom betrekken we deze buffer nu bij de het bepalen van de benodigde omvang van de algemene reserve van het grondbedrijf. De benodigde algemene reserve komt hiermee op een stand van € 23,7 miljoen. Een verdere aanpassing van het risicomodel als gevolg van het toepassen van de Poc-methode doen we vooralsnog niet. We gebruiken 2018 om te beoordelen of het toepassen van de Poc-methode een verdere aanpassing van het risicomodel wenselijk maakt.

Tot slot wijzen wij u nog op onze samenwerkingsverbanden met private partijen. Dit betreft de BV/CV Willemspoort, Haverleij B.V. en B.V. Paleiskwartier. Op basis van de meest recente financiële cijfers van deze vennootschappen zien wij geen aanleiding om daarvoor een aparte risicobuffer aan te houden.

Het geraamd eindresultaat

Bij enkele BIE’s verwachten we een positief resultaat te gaan behalen. Op basis van de huidige ramingen gaat dit om een bedrag van ongeveer € 23,2 miljoen (2016: € 31,1 miljoen). Dit is een bedrag op eindwaarde. Maar deze positieve resultaten worden pas de komende jaren ook echt behaald. In de financiële rekenkunde wordt bij dit soort toekomstige bedragen vaak berekend wat de waarde per heden is. Dit noemen wij contant maken. De contante waarde van het geraamd eindresultaat bedraagt nu € 20,4 miljoen (2016: € 26,1 miljoen).

Dit geraamd eindresultaat wordt pas op termijn als winst genomen. Daarbij houden wij rekening met afroming. Op de eerste plaats wordt het resultaat deels afgedragen aan de reserve Grote Werken. Ten tweede verminderden wij tot en met de jaarrekening 2016 het geraamd eindresultaat met een stelpost voor de jaarlijkse negatieve exploitatiesaldi van de overige gronden en panden. Als uitvloeisel van het moeten toepassen van de Poc-methode bij het tussentijds nemen van winst, is deze stelpost toegevoegd aan de algemene reserve. Het restant van het geraamd eindresultaat is op termijn een aanvulling op het saldo van de algemene reserve (bedragen x € 1 mln.):

2016

2017

Toelichting

Geraamd eindresultaat BIE’s op contante waarde

26,1

20,4

Baseren wij op geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen.

Geraamde afdracht reserve Grote Werken

-5,6

-3,3

Positieve BIE’s dragen af conform de nota Bovenwijks. Ten opzichte van de jaarrekening 2016 is de bijdrage per woning op basis van de Nota Bovenwijks lager uitgekomen.

Stelpost negatieve exploitatiesaldi overige gronden en panden

-5,0

0,0

Totaal

15,5

17,1

  Tabel 8

In de managementrapportage gingen wij er al vanuit dat het geraamde eindresultaat zou stijgen. Achtergrond hiervan was de verwachte positieve(re) resultaten op de projecten Jan Sluyterstraat, Paleiskwartier en (vooral) De Groote Wielen. De belangrijkste reden hiervoor was de verwachte hogere grondprijzen in de huidige markt. Deze verwachtingen zijn nu ook daadwerkelijk in onze grondexploitatieramingen verwerkt. De stijging van het geraamd toekomstig eindresultaat is lager dan verwacht. Dit is enkel het gevolg van het moeten toepassen van de Poc-methode. Een deel van de winst die eerder nog als ‘te verwachten’ werd aangemerkt, is nu tussentijds genomen.